Good Faith Properties Ltd v Cibean Development Co. Ltd
上訴法庭
民事上訴2014年第35號
上訴法庭副庭長林文瀚, 上訴法庭法官鮑晏明, 上訴法庭法官麥偉德
土地法
2014年9月22日

土地法 — 為重新發展而強制售賣 — 有爭議的申請 — 訟費 — 補償方法的應用

X根據《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(第545章,下稱《條例》)取得強制售賣一幢樓宇的命令。R是當時反對申請的少數份數擁有人,被判定須承擔若干訟費,但土地審裁處(下稱「審裁處」)在判定訟費時拒絕應用補償方法(應用於強制性收購的情況),而是採用經修改的「訟費需視乎訴訟結果而定」的方法。R遂提出上訴。案中爭議點是以補償為評定訟費的方法是否適用於《條例》下的情況。該條例規定兩項保障:第一,多數份數擁有人須持有該土地至少90%權益,並援引證據證明符合第4(2)條下的法定準則;第二,假如符合法定準則的話,少數份數擁有人得出售其物業,但會獲得出售得益中由審裁處按比例攤分的合理部分。

裁決 - 上訴得直,將有關事宜發還審裁處審理,以補償方法釐定訟費:

  • 多數份數擁有人放出土地供重新發展,利用財產得益,少數份數擁有人則處理其財產而得益,兩種得益此消彼長,《條例》就是平衡兩者利益的法定折中物。第一層保障旨在確保:審裁處在法定過程中不信納多數份數擁有人具有符合法定準則的充分理由時,少數份數擁有人的私有財產權不會被凌駕。
  • 根據政府或公共權力機關強制收購土地時應用的補償方法,勝訴的申索人有權收取釐定受爭議補償金額所必要的合理開支。作為一個原則性問題,這方法從《基本法》第105條的規定看來定必正確。法律程序所牽涉的訟費(這些訟費不可被視為不合理地招致)大量耗消補償,不會給(土地被收購的)擁有人賦予財產的真正價值。
  • 原則上,沒有令人信服的理由可以解釋為何補償方法不應同樣應用於《條例》的法律程序。除其他方面外,儘管《條例》的法律程序和收回土地的法律程序在固有性質和特色方面並不相同,但由於剝奪私有權而又未有作出公平合理的補償侵犯了少數份數擁有人的憲法權利,這兩種情況都採用了對等原則,即使沒有明文規定申請人須承擔少數份數擁有人的合理訟費(如《收回土地條例》(第124章))所規定者)。
  • 少數份數擁有人在這兩種情況下都不願放棄其物業,因而引起訴訟一方應付上代價的原則適用。就《條例》法律程序更廣濶的範圍而言,申請人在法定準則方面有責任令審裁處信納,少數份數擁有人提出反對的權利是過程中的重要元素;這授予審裁處權力和理由干預少數份數擁有人在憲法下的私有權。
  • 本案中,在法定機制下審裁處拒絕使用補償方法在法律上犯了錯誤;將要求申請人嚴格舉證但敗訴的少數份數擁有人和提出確實反對理由的少數份數擁有人加以區分;並裁定後者不合理而應為此承擔訟費。此外,對於憲法已確立的私有權和等價原則也考慮不足。

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