關於「太空釘」

我最近從我的律師朋友那裏聽到了「太空釘」一詞。這些有趣的字眼被稱為在土地註冊處註冊的關於「待決案件」(lis pendens)的文件。在物業轉讓過程中,這可能會引起從業員的注意。

很多時候,放債人會發出令狀,以追討債務人根據私人貸款協議所欠的款項。貸款協議規定,當債務人出售其房產時,即違反了該契諾。然而,貸款協議中並沒有提及該房產,也沒有以他的房產設定押記,作為放債人的擔保。他們見債務人已簽署正式的物業買賣協議,並在不久的將來完成交易,他們就會抓住機會,要求債務人在數日內全額償還貸款協議規定的債務,如果不能償還,就會爭先恐後地到法院要求發出令狀,並迅速將令狀提交土地登記處登記。如此,該令狀作為「太空釘」,將在買賣完成前針對該物業進行登記。雖然他們沒有法律權利將其登記,但該令狀據稱是為了警告買方有關令狀事宜,並實際上是為了催促債務人在買賣完成時或之前償還債務。

值得注意的是,該令狀並不影響土地,因為債權並不觸及與涉及土地。因此,不影響土地的令狀不可登記(見Thian’s Plastics Industrial Co. Ltd. & Others (No. 2) v Tin’s Chemical Industrial Co. Ltd. and another [1971] HKLR 249.)。 基於上述情況,也不能强制執行押記。不容迴避的事實是,債務人不付款不會觸發放債人的任何權利或權力,借令狀出售財產,或借令狀登記以扣押購買款的餘額。在Ho King-yim v Lau King-mo (CACV 40/1979)一案中,情況有所不同,該案認為,賣方取得了購買款的實益權益,而買方在收到押記通知後,即須在押記範圍內承擔法律責任。(直到轉讓後,臨時押記令才成為絕對的,但公認的是,當時的押記令是相關的,所以生效日期是臨時押記令的生效日期)。本案發生後,購買者的律師會在適當的情況下,從成交時的購買款餘額中預留一筆款項,以支付待登記的待決案件的款項。

正如《土地註冊條例》第20條所述,如有任何有利害關係的人(例如賣方/買方/借款人/遺產管理人)提出申請,法院會根據該條第19款撤銷令狀的註冊。在Yu Jing Jenn v Wong Pe Wun and others (HCAP 2/1986) 一案中,原告人試圖在土地登記處登記令狀,以阻止第一被告人出售物業。法院作出命令,撤銷令狀的登記,並向第一被告人支付訟費,因為原告人沒擁有對該物業的、不利於業主的實質性權利主張。

除了對賣方的影響外,上述登記亦會嚴重損害買方的利益,包括其按揭貸款申請及承按銀行是否同意其提取貸款,而這對買方繼續進行即將到來的成交是必要和關鍵的。

在這種情況下,該等利害關係人是最痛苦的人。撤銷「太空釘」登記可能需要申請禁制令,並給他們帶來大量的費用負擔。雖然註冊的優先權會作出制約(例如,法定權益與衡平法權益以及相互競爭的註冊日期),但不值得利害關係人讓噩夢籠罩在他們的頭上。一夜之間,由喜轉憂的購買事件,似乎是對《基本法》第三十九條「公民的住宅不受侵犯」的嘲諷。毋庸置疑,對於至今仍在盲目登記、重大錯誤的情況,土地登記處必將大手一揮,施以重罰。

陸永雄

事務律師

張嘉偉律師事務所

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