中國境外房地產投資:陸續有來

中國海外商業房地產投資持續增長 – 與2015年比較,2016年有49%增幅。本文探討我們能否期望增長持續下去。

2016年是中國超越美國,正式成為全球最大房地產跨境投資者的一年。2017年我們觀察到房地產價值不斷上漲,交投量持續增加,中國買家越來越有眼光,即連小買家也越見老練,雄心勃勃。

中長遠而言,我們會繼續見到巨額境外投資,但是在短期之內,這類投資有可能由於中國限制資本外流而增長放緩。

雖然中國近年收緊政策,境外投資的前景仍然樂觀。現時政治環境在吹逆風,中國資本日漸走向國際化,不過中國、印度、印尼中產人數增加,刺激去年亞洲區內的交易價值增加,由2015年的517億美元增至693億美元。增長不限於香港等受投資者歡迎的地方,區內「二等」市場亦見升幅。例如,我們近期見到中國已經超越新加坡,成為馬來西亞物業市場的主要投資者(見Real Capital Analytics)。

去年,美國、英國、德國是中國投資者在亞洲區以外重要的海外投資目的地。美國市場和歐洲市場動盪不安,特別是英國現在啟動了第50條,可能產生不利條件,增加追求更高回報的外來投資者所要承擔的風險。目前來說,這些投資者看來對英國的基本情況信心日增,有的率先在英國部署更多資金作收購之用。

在美國,外國投資者尤其聚焦於CFIUS(美國外國投資委員會),對於人們可以期望在美國總統特朗普的管治下得到些甚麼,仍然存在一些疑問。看來委員會的焦點是境內中資交易,特朗普政府不太可能將這個焦點轉移。高調進行的交易,例如安邦保險斥資19.5億美元收購紐約華爾道夫酒店(Waldorf Astoria),顯示物業市場滿布有可能被CFIUS發現的問題。CFIUS的作用一直並不明確,它無需要在審查交易後公布任何發現,在某程度上,這對於正在觀望美國市場的投資者是個未知之數(至低限度,對於那些沒有以收購前提交CFIUS存檔並審查作為因素計入的投資者會是這樣)。

中國收緊對中資公司收購海外資產的控制並加強資本流出的規定,都會帶來影響。算不上透明的審批過程為中國投資者增添潛在變數,以致不能確定他們輸出必要資金達成交易的能力,並有可能導致有賣家物色其他可能更有能力得到資金的買家。

不過,中國政府仍然竭盡全力,推動中資公司走向世界,鼓勵多元化投資組合。正當中國境外資本控制受到關注之際,我們仍然期望投資交易暢通無阻――但是在目前的氣候中,高調完成的交易「佳績」(trophy)可能不及以前那麼多。

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合夥人,普衡律師事務所

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